banniere

DERNIÈRES SIMULATIONS RÉALISÉES

Djamel: 5 000 €
Financement
à 15:27 le 27/10/2020
Morgane: 3 500 €
Financement
à 10:57 le 27/10/2020
Frederic: 200 000 €
Financement
à 21:26 le 26/10/2020
Sylvie : 10 000 €
Financement
à 15:50 le 26/10/2020





simulation de credit

Accueil > Crédit immobilier



Le crédit immobilier

le credit immobilier

Pour concrétiser des projets immobiliers, la souscription à un crédit peut être la solution idéale. Et pour cause, les sommes engagées sont bien souvent importantes et les épargnes effectuées au fil des années pourraient ne pas suffire. Néanmoins, le prêt immobilier n’est pas un acte à prendre à la légère, d’autant que les conditions financières proposées par les banques et organismes financiers sont disparates. Pour pouvoir apprécier la formule la mieux adaptée à vos besoins, voici les éléments à prendre en considération.

Que peut-on acheter avec un crédit immobilier ?

Vous pouvez effectuer une demande de financement par emprunt pour l’acquisition d’un terrain à bâtir, d’un appartement, d’une maison, d’une villa, d’un studio, etc., et ce, que ces logements soient utilisés à titre de résidence principale ou secondaire.De même, un crédit immo peut financer les travaux de construction et d’aménagement sans considération du volume de travaux (pour 1 pièce maîtresse/ 2 pièces fonctionnelles/ 3 pièces – chambres et séjour / 4 pièces / 5 pièces / maison entière / garage / parking …), ni de l’emplacement de l’habitation (en milieu urbain, à la campagne, à la montagne, en bord de mer…), ni encore de l’utilisation envisagée (local commercial, habitat, maison à louer, etc.). Néanmoins pour que vous puissiez déterminer l’offre de prêt immobilier qui vous convient, il est nécessaire de définir au préalable le type de projet souhaité. En effet, le montant du projet sera déterminant quant au type de crédit envisagé. D’une manière générale, ce dernier sera conclu pour un montant précis - au minimum 30 000 euros - et avec une durée de remboursement déterminée – allant de 7 à 30 ans.

Quels types de crédit immobilier est-il possible de faire ?

On distingue deux principaux types de prêt immo : le crédit « amortissable » d’un côté et de l’autre le prêt « in fine ».

Les prêts « in fine » se remboursent de manière spécifique : en premier lieu des mensualités relatives au montant des intérêts, et à la fin de l’échéance l’intégralité du capital. Les premières échéances seront d’une valeur nettement inférieure afin de faciliter le remboursement, le temps que le bien puisse se valoriser avec le temps. Ce système de prêt convient parfaitement aux propriétaires souhaitant mettre en location leurs biens, auquel cas les premières mensualités seront couvertes par les rentrées locatives.

En revanche, la formule « amortissable » connue comme étant la plus classique consiste à rembourser mensuellement une somme fixe correspondant à une part de capital et une autre du taux d’intérêt, lequel sera régressif au fil des années. On parlera alors selon le cas de prêt à taux fixe, à taux variable, capé et celui sans plafonnement. Pour apprécier la valeur du crédit par rapport au budget du ménage, il est toutefois nécessaire de toujours prendre en compte les offres des organismes de crédit selon le Taux effectif global (TEG) qu’ils proposent, sachant que les frais annexes ne sont pas négligeables.

Le prêt à taux fixe est très pratique et facile à appliquer. Il convient principalement aux débiteurs qui détiennent une rentrée d’argent stable tout au long de l’année et qui, en concluant un prêt, voient les mensualités comme des dépenses prévisibles et incontournables. L’avantage réside alors dans le fait qu’ils ne seront pas sujets à la hausse fréquente du taux d’intérêt dans l’immobilier. Et cela est tout à fait normal, car tout est fixé d’avance, que ce soit aussi bien au niveau du taux d’intérêt que de la durée de l’échéance ainsi que du montant à rembourser mois après mois. Le seul inconvénient avec ce type de prêt, c’est que le taux est plus élevé que pour un crédit variable, d’autant que l’épargnant ne puisse pas bénéficier d’une éventuelle baisse du taux appliqué.

Avec le prêt à taux variable, le remboursement se fera en revanche de manière dynamique selon la hausse ou la baisse du taux du marché. L’emprunteur bénéficie alors d’une diminution du montant de ses mensualités quand le taux du marché indexé sur l’Euribor est en baisse, mais il sera contraint de payer plus si celui-ci venait à augmenter la période suivante (3, 6 ou 12 mois selon le type de contrat). Ce type de prêt sans aucun plafonnement présente un avantage notoire pour des échéances courtes (durée de remboursement moins de 6 ans), car il prendra en compte les taux variables les plus faibles du marché.

Pour offrir plus de visibilité aux débiteurs sans leur imposer les conditions de remboursement propres à un prêt à taux fixe, le crédit à taux variable a donné naissance à plusieurs dérivés. C’est notamment le cas des crédits avec possibilité de prolongation/diminution des échéances. En d’autres termes, le montant des échéances reste fixe, mais ce sera la durée de remboursement qui sera, quant à elle, rallongée ou écourtée selon la révision du taux de référence. Un plafonnent de la durée du remboursement peut néanmoins être envisagé par l’organisme de prêt, afin de garantir la sécurité du débiteur.

Dans ce même ordre d’idées, le prêt capé est destiné à offrir un plafonnement du taux d’intérêt lors d’une souscription d’un crédit à taux variable. Cela consiste à imposer un plafond du taux révisé, c’est-à-dire une marge d’intervalle réglementaire en cas de hausse ou de baisse importante de l’indice de référence. Pour un prêt capé à 2 points avec un taux d’intérêt variable initial de 6% par exemple, celui-ci ne pourra pas excéder les 8% ni descendre au-delà de 4%.

Les différentes solutions de prêt immobilier

En plus de ces classiques formules de prêt, le crédit immobilier peut prendre également en compte des situations spécifiques liées au profil de l’emprunteur d’une part, et d’autre part au type de projet souhaité. Ainsi, le créancier pourra offrir des conditions de remboursement plus personnalisées et adaptées au besoin réel du débiteur.

Ainsi, le prêt à 0 % permet, par exemple, à un emprunteur de bénéficier d’une somme conséquente pour pouvoir financer son projet immobilier. L’objectif est de lui faire profiter d’une mensualité beaucoup plus faible compte tenu du coût de l’opération. Néanmoins le montant débloqué par ce type de prêt étant assez faible, il ne peut pas suffire à lui-même pour la concrétisation du projet et requiert un apport personnel ou un crédit classique principal en complément. En outre, ce type de prêt n’est ouvert qu’à des débiteurs se trouvant en dessous d’un plafonnement de ressources et concerne uniquement l’acquisition ou la réalisation de travaux sur une résidence principale.

Le prêt à l’accession sociale (PAS), quant à lui, est une formule qui convient au financement des travaux, à l’achat ou à la construction d’une maison individuelle neuve ou ancienne et avec ou sans travaux. Comme précédemment, ce financement concerne une résidence principale et l’emprunteur doit respecter des conditions de revenus spécifiques. Compatible avec l’APL, le remboursement de ce type de crédit peut notamment être suspendu le temps d’un chômage ou d’un accident de la vie spécifique.

En ce qui concerne le « prêt 1 % logement », il s’agit en revanche d’un crédit ouvert aux salariés des petites entreprises industrielles ou commerciales et qui souhaitent faire l’acquisition d’un bien immobilier destiné à une résidence principale, sans considération de leurs revenus. Cette solution repose sur le fait que les entreprises privées doivent consacrer une somme équivalente à 0,45 % des salaires pour financer le logement de leurs salariés. À noter que le taux accordé est de 1.5% de la masse salariale (auquel on rajoutera les frais) et, non de 1% comme à l’origine. La solution de crédit dite « épargne logement » (PEL) convient, quant à elle, aux acheteurs qui choisissent d’exploiter le taux d’intérêt très concurrentiel offert par le livret d’épargne.

Pour ce qui est du « crédit relais », il offre à l’emprunteur la possibilité de percevoir une avance financière sur la vente de son logement, afin de financer plus tard l’acquisition d’un nouveau bien (la cession devra se faire dans un délai de 24 mois au maximum). Le propriétaire vendeur pourra alors recevoir à l’avance une somme d’une valeur de 60 à 90 % du prix de vente. Le crédit sera défini selon la probabilité de vente. Au cas où la vente ne serait pas effective durant la durée de l’échéance, le crédit pourrait prendre la forme d’un prêt classique.

Dans ce même ordre d’idées, le prêt capé est destiné à offrir un plafonnement du taux d’intérêt lors d’une souscription d’un crédit à taux variable. Cela consiste à imposer un plafond du taux révisé, c’est-à-dire une marge d’intervalle réglementaire en cas de hausse ou de baisse importante de l’indice de référence. Pour un prêt capé à 2 points avec un taux d’intérêt variable initial de 6% par exemple, celui-ci ne pourra pas excéder les 8% ni descendre au-delà de 4%.

L’éco prêt à taux zéro (éco PTZ) mis en place depuis le 1er avril 2009 ainsi que le prêt à taux zéro plus (PTZ +) instauré depuis janvier 2011 sont, quant à eux, des formules de crédit relatives au financement des travaux de rénovation thermique et énergétique effectués dans les résidences principales, avec un montant de prêt plafonné à 30 000 euros. Par ailleurs, le PTZ+ est destiné aux débiteurs ayant un revenu modeste alors qu’ils envisagent l’acquisition de leurs premières résidences principales à condition que celles-ci soient neuves d’une part et qu’elles respectent un niveau de performance énergétique d’autre part. Pour les résidences anciennes, un financement partiel (un autre crédit, apport personnel, etc.) est requis pour profiter des dispositions du PTZ +.

Les garanties en matière de crédit immo

La souscription à un prêt immobilier requiert bien souvent des garanties financières, lesquelles sont mises en place par les organismes financiers pour se protéger des éventuels impayés. On parlera alors notamment de crédit hypothécaire et de crédit cautionné, selon le type de garantie proposé.Ainsi, l’hypothèque est une garantie financière permettant à la banque de récupérer les sommes impayées en saisissant puis en mettant en vente le logement. En d’autres termes, c’est le bien financé par le prêt immobilier qui sera la garantie. À noter que le crédit hypothécaire peut avoir une garantie autre que le bien en construction. Il s’agira notamment d’un logement déjà construit. On parlera alors de Privilège de prêteur de deniers ou PPD, lequel est moins coûteux que la formule classique d’hypothèque. Dans les deux cas néanmoins, le prêt hypothécaire se fera toujours suivant un acte notarié avec inscription au Bureau des hypothèques. Ces procédures correspondent à des dépenses spécifiques relatives à la taxe de publicité foncière – ou droits d’enregistrement, d’un montant égal à 0,715 % du crédit et de ses intérêts - à laquelle on rajoutera les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière (équivalent à 0,05 % de la somme empruntée). Dans le cas d’un crédit hypothécaire, le bien reste une propriété de l’emprunteur. Ainsi, ce dernier est en droit de vendre le logement avant l’échéance s’il rembourse par anticipation le capital restant dû - c’est la « mainlevée d’hypothèque » - ou s’il demande le transfert de l’hypothèque sur un nouveau prêt.

En ce qui concerne le prêt cautionné, il s’agit également d’une garantie selon laquelle l’organisme de prêt se réserve le droit d’être remboursé au cas où l’emprunteur ne serait plus solvable. Ainsi, la caution identifiera un organisme financier tiers spécialisé qui se porte garant du remboursement de l’emprunteur. Si le débiteur se trouve défaillant, la société de caution prendra en charge le remboursement auprès de la banque ou de l’organisme ayant accordé le crédit initial. Pour se faire rembourser à son tour, elle mettra ensuite en place une solution à l’amiable avec l’emprunteur, en lui accordant des délais de paiement rallongés ou une révision du taux d’intérêt par exemple. Elle pourrait également choisir de saisir le bien pour se faire rembourser sur le prix de vente. Quoi qu’il en soit, l’avantage du débiteur dans ce type de contrat repose sur le fait que les conditions de remboursement sont plus viables que celles octroyées par le prêt immobilier en lui-même. Toutefois, le prêt cautionné suppose des frais spécifiques, lesquels seront perçus soit selon une commission de caution – équivalent à un pourcentage du montant du prêt – soit selon un montant forfaitaire, soit encore selon une contribution versée au Fonds mutuel.Compte tenu de toutes ces spécificités du prêt immobilier, il est par conséquent du devoir de l’emprunteur d’effectuer une simulation en ligne de crédit et de comparer les offres proposées par les organismes financiers. Toutes les clauses du contrat devront être étudiées afin de choisir la formule qui sera la mieux adaptée au profil financier de l’emprunteur.



simulation de credit